С какими проблемами можно столкнуться, если купить имущество на банкротных торгах
Проблемы для имущества с банкротных торгов такие же, как если покупать его с рук. Расскажу о самых популярных, с которыми я часто сталкиваюсь.
Ненадлежащее состояние. Не всегда рыночная стоимость имущества соответствует его реальному состоянию. Например, на торгах в Краснодаре автомобиль БМВ Х6 2016 года выпуска. Его продавали за 1 000 000 Р — это была цена по рынку. Но это был голый кузов на колесах — без двигателя, салона и оптики.
С недвижимостью бывает так же. Например, 160 м² в центре города могут быть недостроем или сгоревшим зданием. То есть в реальности вместо недвижимости есть только коробка, хотя по документам это нормальный объект.
Поэтому прежде чем покупать имущество на торгах, мы рекомендуем проверить его: изучить документы и посмотреть, как лот выглядит в реальности.
Обычно посмотреть объект можно всегда: по закону и арбитражные управляющие, и судебные приставы обязаны обеспечивать доступ к нему. Но когда объект ликвидный и много желающих его посмотреть, управляющий может назначать конкретные дни и время и показывать объект сразу всем. Менее популярное имущество, как правило, можно посмотреть «здесь и сейчас».
Кроме того, можно не осматривать объект в реальности, а попросить у управляющего свежие фотографии. Например, если мне звонят или пишут на почту, я всегда их предоставляю. Так у покупателей складывается примерное представление о лоте.
Долевая собственность. По закону у долевых собственников есть преимущественное право покупки. Это значит, что, если кто-то из них захочет продать свою долю в праве, он обязан сначала предложить ее собственникам других долей. А те могут согласиться ее купить или отказаться.
Но когда человек или организация банкротятся, эта доля в праве сразу попадает на торги. То есть другим собственникам до торгов ее не предлагают. Зато им предлагают ее после торгов, когда они состоялись и определен победитель. Заранее это сделать нельзя, потому что ВС РФ разъяснил, что рыночная стоимость формируется только в процессе торгов. И предложить долю по оценочной стоимости нельзя.
То есть собственники других долей уже после торгов могут согласиться ее купить — из-за этого победитель торгов останется ни с чем.
Торги можно оспорить, и от этого никто не застрахован. Из-за этих споров момент, когда покупатель по-настоящему начинает владеть имуществом, откладывается на неопределенный срок — до конца судебного разбирательства.
У меня в практике был случай, когда люди купили имущество в 2019 году, но мы до сих пор судимся по поводу порядка проведения торгов и определения победителя. То есть в 2022 году они так и не могут воспользоваться купленным имуществом.
Ликвидное имущество на торгах стоит по рынку. Я уже рассказывал выше, как формируется стоимость лотов. И нужно быть готовым к тому, что урвать квартиру в центре города по цене значительно ниже рынка не получится.
А вот неликвид, например дебиторскую задолженность или спецтехнику, можно купить с хорошим дисконтом. Потому что на такие лоты, как правило, приходит мало покупателей и конкуренция меньше.
Некоторое имущество и имущественные права не попадают на электронные торги. По закону о банкротстве недвижимость, дебиторская задолженность, имущество рыночной стоимостью более 300 000 Р или балансовой — более 100 000 Р продают только на электронных торгах.
Но другое потенциально интересное имущество может не попасть на электронные торги: его продадут на «физических» торгах. Обычно такие проводят в каких-то помещениях, а заявки на них принимают на электронную почту.
Например, так бывает с имуществом компаний. Они амортизируют имущество дороже 100 000 Р, то есть постепенно включают расходы на него в себестоимость товаров, работ или услуг. В бухгалтерском балансе стоимость такого объекта показывают за минусом амортизации. Зачастую амортизация обгоняет снижение рыночной цены имущества с течением времени. И нередко получается, что трактор, который по рынку стоит 500 000 Р, продается по балансовой стоимости за 10 000 Р.
В этом случае имущество сложнее отследить, потому что нет агрегатора таких торгов. Узнать о нем можно только через инсайдеров, например должника или управляющего.
Другие проблемы. Для недвижимости возможны проблемы с пропиской несовершеннолетних, которых новому собственнику придется выписывать через суд.
Также имущество могут продавать с обременениями. Вообще, с момента введения процедуры банкротства с имущества снимаются все обременения. И обычно приставы, которые накладывали, например, арест, выпускают соответствующее постановление и закрывают дело, то есть арест снимается.
Но бывает, что исполнительные листы или судебные приказы приходят к ним уже после введения процедуры. Тогда они снова возбуждают дело о взыскании. И такой арест покупатель обнаружит, только когда будет регистрировать права на имущество.
Но это несложно, просто отнимет чуть больше времени. Чтобы снять обременение, можно отнести приставам решение суда о том, что введена процедура банкротства. Либо попросить арбитражного управляющего сделать это.